A tributação das mais-valias na venda de imóveis por não residentes

Atualmente, a mais-valia realizada pelos contribuintes pessoas singulares com a venda de imóveis em Portugal é tributada na categoria G (mais-valias) do IRS. Em regra, os residentes fiscais em Portugal são tributados sobre metade (50%) dessa mais-valia às taxas progressivas aplicáveis, até 48% mais 5%. Já os não residentes são tributados sobre a totalidade (100%) da mais-valia, à taxa fixa de 28%, podendo os que residam na União Europeia (“UE”) ou no Espaço Económico Europeu (“EEE”) optar pelas taxas progressivas.
Esta opção foi introduzida em 2008, no seguimento de uma decisão do Tribunal de Justiça da UE, onde se decidiu que o regime era menos favorável e discriminatório para não residentes, violando o princípio europeu da livre circulação de capitais. Contudo, os residentes continuam a ser tributados apenas sobre 50% da mais-valia, mas os não residentes sobre 100%.
A jurisprudência (nacional e europeia) tem vindo a considerar várias destas liquidações de IRS a não residentes ilegais, com base no argumento de que esta situação continua, assim, a ser discriminatória e contrária ao direito da UE, tanto que deverão aplicar-se aos residentes e aos não residentes as mesmas regras.

Recentemente, o Supremo Tribunal Administrativo (“STA”) proferiu um acórdão (de uniformização) nos termos do qual considerou que tal norma constitui efetivamente uma restrição à livre circulação de capitais, incompatível com o Tratado de Funcionamento da UE. O STA considerou que a alteração de 2008 não evitou esta discriminação, tanto por a opção pelas taxas progressivas ser acessível apenas a residentes da UE e do EEE – e não, também, de países terceiros –, como por não poderem aqueles optar pela tributação em, apenas, 50% da mais-valia.
Em março de 2021 o TJUE deliberou no mesmo sentido. Reafirmou que as normas do Tratado se devem interpretar no sentido de não permitirem regimes que discriminem negativamente residentes de outros Estados-membros, sujeitando-os a uma carga fiscal superior à aplicável a um residente no mesmo tipo de operação.
Em suma, a jurisprudência mais recente vem confirmar a existência de uma situação discriminatória injustificada, sendo, agora, exigível uma ação do legislador no sentido de alterar a lei em vigor.